रियल एस्टेट निवेश कोष

वर्षों से, रियल एस्टेट और आवास मार्किट निवेशकों के लिए सबसे पसंदीदा निवेश मार्गों में से एक रहा है। हालांकि, रियल एस्टेट की कीमतें इतनी बढ़ गई हैं कि छोटे निवेशकों के लिए संपत्ति खरीदना मुश्किल हो गया है। 

 

आज ये निवेशक अपना पैसा रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट फंड्स/ट्रस्ट्स (आरईआईटी) या रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड्स में लगा सकते हैं। ये योजनाएं रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करके लाभांश आय अर्जित करने में सक्षम बनाती हैं: 

• अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स

• इंफ्रास्ट्रक्चर

• कॉरपोरेट काम्प्लेक्स

सबसे पहले, आरईआईटी फंड और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के बीच अंतर को समझना महत्वपूर्ण है। रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) आपको अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, हेल्थकेयर बिल्डिंग, बुनियादी ढांचे आदि सहित संपत्तियों में निवेश करने देता है।

 

दूसरी ओर, रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड निवेश उपकरण हैं जो निवेशकों को आरईआईटी, सूचकांक और रियल एस्टेट शेयरों में निवेश करने में सक्षम बनाते हैं।

एक कंपनी को रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए कुछ आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। यहां विशिष्ट आवश्यकताएं हैं:

• इसे एक निगम या व्यावसायिक ट्रस्ट के रूप में संरचित किया जाना चाहिए.

• इसे पूर्णतः हस्तांतरणीय शेयर का विस्तार करना चाहिए.

• इसके कम से कम 100 शेयरधारक होने चाहिए.

• इसे आरईआईटी की कुल आय का कम से कम 95% निवेश करना होगा.

• इसका मैनेजमेंट निदेशक मंडल या ट्रस्टियों की एक टीम द्वारा किया जाना चाहिए.

• इसे किराए या मॉर्गेज ब्याज से सकल आय का कम से कम 75% अर्जित करना होगा.

• इसे कर योग्य आय का कम से कम 90% लाभांश के रूप में देना होगा.

• इसके पास रियल एस्टेट में निवेश संपत्ति का कम से कम 75% होना चाहिए.

• प्रत्येक कर योग्य वर्ष में इसके 50% से अधिक शेयर 5 से कम लोगों के पास नहीं हो सकते. 

• इसकी संपत्ति में कर योग्य आरईआईटी सहायक कंपनियों के तहत स्टॉक का अधिकतम 20% शामिल होना चाहिए.

विभिन्न प्रकार के म्यूचुअल फंड हैं, जैसे डेट फंड, लिक्विड फंड, मनी मार्केट म्यूचुअल फंड इत्यादि, जिनमें आप निवेश कर सकते हैं। इसी तरह, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) को मोटे तौर पर आधार पर विभिन्न प्रकारों में वर्गीकृत किया गया है। जिन व्यवसायों में यह शामिल है।

 

यहां कुछ प्रकार के आरईआईटी हैं:

• इक्विटी आरईआईटी

इक्विटी आरईआईटी सबसे प्रसिद्ध विकल्पों में से एक है, और वे आय-सृजन संपत्तियों में सौदा करते हैं। सरल शब्दों में, आय उत्पन्न करने का प्राथमिक स्रोत किराया है। इक्विटी आरईआईटी के माध्यम से अर्जित आय सभी निवेशकों को वितरित की जाती है।

• मोर्टगेज आरईआईटी

बंधक आरईआईटी रियल एस्टेट उद्योग में काम करने वाले व्यवसायों को पैसा उधार देते हैं। जैसा कि नाम से पता चलता है, वे ईएमआई या मोर्टगेज पेमेंट के माध्यम से आय अर्जित करते हैं, किराए के माध्यम से नहीं। मोर्टगेज आरईआईटी ब्याज के रूप में भी आय अर्जित करते हैं, और यह आय इसके निवेशकों के बीच वितरित की जाती है।

• हाइब्रिड आरईआईटी

हाइब्रिड आरईआईटी आपके फंड को इक्विटी आरईआईटी और मोर्टगेज-आधारित आरईआईटी दोनों में पार्क करते हैं। ये आरईआईटी किराए और ब्याज के माध्यम से नियमित आय अर्जित करते हैं। यह एक बेहतरीन विकल्प है जिसके जरिए आप अपने पोर्टफोलियो में विविधता ला सकते हैं और रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं।

• प्राइवेट आरईआईटी

प्राइवेट आरईआईटी निवेशकों की एक चुनिंदा सूची को पूरा करते हैं। वे किसी भी स्टॉक एक्सचेंज पर पंजीकृत नहीं हैं। इसलिए वे किसी भी स्टॉक एक्सचेंज पर व्यापार नहीं करते हैं। वे सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ़ इंडिया(सेबी) के साथ भी पंजीकृत नहीं हैं।

• सार्वजनिक रूप से कारोबारित आरईआईटी

सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आरईआईटी राष्ट्रीय प्रतिभूति विनिमय पर सूचीबद्ध हैं। इन्हें सेबी द्वारा भी विनियमित किया जाता है। आप एनएसई के माध्यम से ऐसे शेयर खरीद और बेच सकते हैं।

• सार्वजनिक गैर-व्यापारिक आरईआईटी

सार्वजनिक गैर-व्यापारिक आरईआईटी सेबी के साथ पंजीकृत हैं। भले ही वे सेबी के साथ पंजीकृत हों, लेकिन एनएसई पर उनका कारोबार नहीं किया जाता है। इसलिए, सार्वजनिक गैर-व्यापारित आरईआईटी में सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी की तुलना में कम तरलता होती है। हालाँकि, कम अस्थिरता के कारण ये विकल्प तुलनात्मक रूप से अधिक स्थिर हैं।

आरईआईटी म्यूचुअल फंड में निवेश से जुड़े जोखिम निम्नलिखित हैं:

• ब्याज दर रिस्क

आपके आरईआईटी निवेश पर समग्र रिटर्न को प्रभावित करने वाले मुख्य कारकों में से एक ब्याज दर है। रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड निवेशकों को यह तय करने में फ्लेक्सिबल नहीं देते हैं कि फंड को कैसे आवंटित किया जाना चाहिए या किस कंपनी के स्टॉक खरीदे जाने चाहिए।  

• मार्किट रिस्क

रियल एस्टेट मार्किट के रुझान यह निर्धारित करते हैं कि आप आरईआईटी में अपने निवेश पर कितना रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं। यदि किराये की संपत्ति और एकमुश्त खरीद दोनों के मामले में मार्किट में संपत्तियों की मांग अधिक है, तो आपकी म्यूचुअल फंड अधिक रिटर्न मिलेगा।

आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड उन छोटे निवेशकों के लिए सबसे अनुकूल निवेश साधन हैं जिनकी रियल एस्टेट क्षेत्र पर गहरी नजर है। प्रॉपर्टी की बढ़ती कीमत के कारण छोटे निवेशक आमतौर पर रियल एस्टेट में निवेश नहीं कर पाते हैं। 

 

हालांकि, अब वे अपने निवेश पोर्टफोलियो में और विविधता लाने के लिए अपनी पूंजी का एक हिस्सा रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड में निवेश कर सकते हैं।

निवेश करते समय उस निवेश से जुड़े कराधान नियमों पर ध्यान देना जरूरी है। जब आरईआईटी की बात आती है, तो आय और निवेश के मोचन के आधार पर अलग-अलग टैक्सेशन नियम लागू होते हैं। 

 

आरईआईटी के लिए टैक्सेशन नियम यहां दिए गए हैं जिनसे आपको अवगत होना चाहिए:

• बेनिफिशियरी

आरईआईटी से आपको मिलने वाला बेनिफिशियरी पूरी तरह से कर योग्य है। ये बेनिफिशियरी भुगतान आपकी वार्षिक आय में जुड़ जाता है और आप जिस आयकर स्लैब के अंतर्गत आते हैं, उसके आधार पर कर लगाया जाता है।

• कैपिटल बेनिफिट

जब आप अपनी आरईआईटी इकाइयां बेचते हैं तो आपको मिलने वाला कैपिटल बेनिफिट भी कर योग्य होता है। इन्हें आपकी होल्डिंग अवधि के आधार पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन्स (एसटीसीजी) और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन्स (एलटीसीजी) के रूप में वर्गीकृत किया गया है।

 

यदि आपकी होल्डिंग अवधि 1 वर्ष या उससे कम है, तो उन्हें एसटीसीजी के रूप में वर्गीकृत किया जाता है और 15% की कर दर लगती है। यदि होल्डिंग अवधि 1 वर्ष से अधिक है, तो उन्हें एलटीसीजी के रूप में वर्गीकृत किया जाता है और 10% की कर दर के साथ आते हैं।

• इंटरनेशनल आरईआईटी फंड ऑफ फंड्स के लिए कैपिटलइजेशन बेनिफिट

यदि आप इंटरनेशनल आरईआईटी फंड ऑफ फंड्स की इकाइयां बेचते हैं, तो गैर-इक्विटी कैपिटल बेनिफिट टैक्सेशन नियम लागू होते हैं। यदि होल्डिंग अवधि 3 वर्ष या उससे कम है तो एसटीसीजी कर लागू होता है। 

 

आपको इसे लागू आयकर स्लैब के अनुसार भुगतान करना होगा। एलटीसीजी टैक्स 3 साल से अधिक समय तक रखी गई इकाइयों पर लागू होता है और 20% टैक्स की दर लगती है।

यदि आप पूंजी वृद्धि और रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश की तलाश में हैं, तो आरईआईटी म्यूचुअल फंड आपके लिए एक पसंदीदा विकल्प हो सकता है। यदि आप इस क्षेत्र में निवेश करना चाहते हैं लेकिन भौतिक संपत्ति नहीं रखना चाहते हैं तो ये योजनाएं भी सर्वोत्तम साधन हैं।

 

हालांकि, यदि आप आरईआईटी म्यूचुअल फंड में निवेश करने के बारे में सोच रहे हैं, तो कुछ कारक हैं जिन पर आपको विचार करने की आवश्यकता है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि आपको रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा रुझानों का आकलन करना चाहिए। इसके अलावा, आपको ब्याज दरों, रियल एस्टेट संपत्तियों की मांग और आपूर्ति आदि पर भी विचार करना होगा।  

आरईआईटी म्यूचुअल फंड में निवेश उन छोटे निवेशकों के लिए धन बनाने का एक शानदार तरीका है जो रियल एस्टेट क्षेत्र के बारे में जानते हैं। इसके अलावा, ये फंड आपके निवेश पोर्टफोलियो में उच्च स्तर की विविधता भी प्रदान करते हैं।