पुनर्विक्रय फ्लैट पर स्टाम्प ड्यूटी

पुनर्विक्रय फ्लैट एक ऐसी संपत्ति है जिसका स्वामित्व पहले से ही किसी और के पास है और इसे वर्तमान मालिक द्वारा बेचा जा रहा है। यह नई या निर्माणाधीन संपत्ति से अलग है, क्योंकि खरीदार पुनर्विक्रय फ्लैट लेनदेन में पूर्व स्वामित्व वाली संपत्ति खरीद रहे हैं।

स्टाम्प ड्यूटी पुनर्विक्रय फ्लैटों के संबंध में निष्पादित कानूनी दस्तावेजों पर राज्यों द्वारा लगाई गई राशि है और यह विलेख को वैध बनाती है। यह आमतौर पर किसी संपत्ति के बेचे गए मूल्य के प्रतिशत के रूप में लिया जाता है और यह राज्य के अनुसार अलग-अलग होगा। पुनर्विक्रय फ्लैट रजिस्ट्रेशन शुल्क अधिकांश राज्यों में 1% है। उदाहरण के लिए, चेन्नई में, यह पुनर्विक्रय बाजार या समझौते के मूल्य का 7% और रजिस्ट्रेशन शुल्क के रूप में 1% है।

सेल डीड को रजिस्टर करने, लेनदेन की वैधता सुनिश्चित करने और खरीदार के स्वामित्व अधिकारों की रक्षा के लिए स्टांप ड्यूटी का भुगतान करना अनिवार्य है। अक्सर लोग यह मान लेते हैं कि वहां पुनर्विक्रय फ्लैटों पर कोई ड्यूटी शुल्क नहीं है। वास्तव में, चाहे यह पहली बिक्री हो या बाद की बिक्री, सभी रियल एस्टेट लेनदेन पर स्टांप ड्यूटी  और रजिस्ट्रेशन शुल्क लगता है।

भारतीय स्टाम्प अधिनियम 1899 की धारा 3 के अनुसार, सभी प्रकार की संपत्तियों की बिक्री पर स्टाम्प ड्यूटी देय है - निर्माणाधीन फ्लैट, रेडी-टू-मूव-इन फ्लैट या पुनर्विक्रय फ्लैट। जब किसी संपत्ति का विक्रय पत्र रजिस्टर्ड हो जाता है, तो स्टांप ड्यूटी का भुगतान करना होगा। जिस राज्य में संपत्ति रजिस्टर की जा रही है वह स्टांप ड्यूटी निर्धारित करता है।

पुनर्विक्रय फ्लैटों पर स्टांप ड्यूटी

संपत्ति के बाजार मूल्य या समझौते के मूल्य, जो भी अधिक हो, के आधार पर गणना की जाती है। सरकार के सर्कल रेट या दिशानिर्देश मूल्य द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य की तुलना सेल डीड में समझौते के मूल्य से की जाती है। लागू स्टांप ड्यूटी, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है, फिर उच्च मूल्य पर लागू किया जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि चेन्नई में पुनर्विक्रय फ्लैट का बाजार मूल्य ₹50 लाख है, लेकिन समझौते का मूल्य केवल ₹45 लाख है, तो ₹50 लाख पर 7% की दर से स्टांप ड्यूटी लागू होगा। तो इस मामले में स्टाम्प शुल्क ₹3.5 लाख होगा। इसके अलावा रजिस्ट्रेशन शुल्क भी लिया जाता है। यह आमतौर पर संपत्ति के मूल्य के 1% के रूप में लिया जाता है। दरें और नियम राज्य के अनुसार बदलते हैं; इसलिए, उन्हें स्थानीय क्षेत्राधिकार से जांचा जाना चाहिए।

एक फ्लैट पुनर्विक्रय लेनदेन में, दो पक्ष शामिल होते हैं - खरीदार और विक्रेता। तो, पुनर्विक्रय फ्लैट स्टांप ड्यूटी भुगतान कौन करता है?

• आमतौर पर, पुनर्विक्रय फ्लैट लेनदेन में, स्टांप का भुगतान करने का कर्तव्य खरीदार पर पड़ता है।

• स्टांप ड्यूटी रजिस्ट्रेशन के उपकरणों के आधार पर भिन्न होता है। उदाहरण के लिए, सेल डीड पर लगाई जाने वाली स्टांप ड्यूटी और गिफ्ट डीड पर लगाई जाने वाली स्टांप ड्यूटी अलग-अलग होती है। 

• बिक्री पर कैपिटल लाभ कर विक्रेता द्वारा वहन किया जाएगा; लगाया गया स्टांप ड्यूटी, सामान्य तौर पर, खरीदार द्वारा वहन किया जाना चाहिए।

• विनिमय लेनदेन के लिए, जहां पार्टियां नकद लेनदेन के बजाय संपत्तियों का आदान-प्रदान करने के लिए सहमत होती हैं, दोनों पक्ष आमतौर पर प्राप्त संपत्तियों पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होते हैं। यहां, दोनों पक्ष मूलतः खरीदार और विक्रेता हैं।

पुनर्विक्रय फ्लैटों पर स्टांप ड्यूटी शुल्क आमतौर पर देय होते हैं, लेकिन कुछ राज्यों में छूट या रियायतें हैं।

• उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र मूल खरीद के एक से तीन साल के बीच खरीदी गई संपत्तियों की पुनर्विक्रय पर स्टांप शुल्क में छूट प्रदान करता है।

• कुछ राज्य महिलाओं और वरिष्ठ नागरिकों के लिए छूट भी देते हैं, जिससे स्टांप ड्यूटी का भार कम हो सकता है।

• ये छूट और छूट राज्य-विशिष्ट हैं और समय के साथ परिवर्तन के अधीन हैं।

• मौजूदा प्रावधानों को समझने और यह निर्धारित करने के लिए स्थानीय अधिकारियों से परामर्श करें कि क्या उनसे कोई लाभ प्राप्त किया जा सकता है।

पुनर्विक्रय फ्लैट पर स्टांप ड्यूटी का भुगतान करने के लिए, सामान्य नियम के रूप में निम्नलिखित दस्तावेजों की आवश्यकता होती है:

• सेल डीड या संवहन डीड: एक कानूनी दस्तावेज विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व की बिक्री और हस्तांतरण को इंगित करता है।
• एनक्र्म्बंस प्रमाणपत्र: इसे सबूत के तौर पर जारी किया जाएगा कि संपत्ति पर कोई बकाया या देनदारी लंबित नहीं है।
• पहचान प्रमाण: मूल पहचान प्रमाण, जैसे आधार कार्ड, पासपोर्ट और दोनों पक्षों का मतदाता पहचान पत्र।
• निवास प्रमाण पत्र: प्रस्तुत किए जाने वाले दस्तावेज उपयोगिता बिल, राशन कार्ड और आधार कार्ड हैं।
• पैन कार्ड: पैन कार्ड जरूरी होगा।
• तस्वीरें: क्रेता और विक्रेता की पासपोर्ट आकार की तस्वीरें।
• अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी): हाउसिंग सोसाइटी के अंतर्गत संपत्तियों के लिए इसकी आवश्यकता होती है, खासकर उन मामलों में जहां उक्त संपत्ति पर पहले से ही बंधक मौजूद हैं।
• पिछला शीर्षक डीड: संपत्ति पर स्वामित्व की श्रृंखला को दर्शाता है
• संपत्ति कर के भुगतान पर रसीदें: कर का आज तक पूरा भुगतान अवश्य दर्शाया जाए।
• भूमि उपयोग प्रमाणपत्र: यदि भूमि का उपयोग अन्य प्रयोजनों के लिए किया जाता है तो इसकी आवश्यकता है।
• भवन योजना स्वीकृतियां: निर्माणाधीन या संशोधनाधीन संपत्ति के मामले में आवश्यक।
• गवाह प्रमाण: रजिस्ट्रेशन के दौरान गवाह के विवरण की आवश्यकता होती है।
• संपत्ति रिकॉर्ड: ये भूमि रिकॉर्ड हैं जिनमें संपत्ति के बारे में विवरण होता है।
• मूल कर्म: मूल दस्तावेज जो लेनदेन से संबंधित हैं।

स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करने के तीन तरीके हैं।

• भौतिक स्टाम्प पेपर: इस पारंपरिक पद्धति में अधिकृत विक्रेताओं से गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर खरीदना शामिल है। फिर, लेन-देन का विवरण स्टांप पेपर पर पेन या टाइपराइटर से भरा जाता है। यह प्रणाली बोझिल हो सकती है क्योंकि कुछ विक्रेता स्टांप पेपर बेच रहे हैं और कभी-कभी, मात्रा कम हो सकती है, खासकर जब स्टांप राशि अधिक हो।

• ई-स्टांपिंग: ई-स्टांपिंग स्टांप पेपर की जालसाजी से निपटने के लिए शुरू की गई एक सुरक्षित ऑनलाइन प्रक्रिया है। यह चुनिंदा राज्यों में उपलब्ध है। आप स्टॉक होल्डिंग कॉरपोरेशन ऑफ इंडिया लिमिटेड (एसएचसीआईएल) की वेबसाइट तक पहुंच सकते हैं, अपना राज्य चुन सकते हैं और ई-स्टांपिंग प्रक्रिया पूरी कर सकते हैं। ई-स्टैंपिंग प्रक्रिया के लिए भुगतान के विभिन्न रूपों में डेबिट/क्रेडिट कार्ड, चेक, डिमांड ड्राफ्ट और इंटरनेट बैंकिंग शामिल हैं। भुगतान करने पर, यूआईएन नामक एक अद्वितीय नंबर वाला एक ई-स्टांप प्रमाणपत्र प्रदान किया जाता है और इसकी वास्तविकता की जांच की जा सकती है। ई-स्टाम्पिंग सुविधाजनक है और डुप्लिकेट ई-स्टाम्प की अनुमति नहीं देता है।
• फ्रैंकिंग: फ्रैंकिंग में अधिकृत फ्रैंकिंग एजेंट या बैंक के माध्यम से स्टांप शुल्क का भुगतान करना शामिल है। एजेंट स्टांप शुल्क के भुगतान की पुष्टि करने के लिए एक चिपकने वाली मोहर के साथ दस्तावेज़ को चिह्नित करने के लिए एक फ्रैंकिंग मशीन का उपयोग करता है। शुल्क, लेनदेन मूल्य का एक छोटा प्रतिशत, अग्रिम भुगतान किया जाता है। उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, फ्रैंकिंग शुल्क समझौते के मूल्य का 0.1% है और सेल डीड निष्पादन के दौरान स्टांप ड्यूटी के विरुद्ध समायोजित किया जाता है।

पुनर्विक्रय संपत्ति खरीदारों को वस्तु एवं सेवा कर (जीएसटी) का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। निर्माणाधीन संपत्तियों के मामले में, जीएसटी सीधे लागू होता है क्योंकि यह एक कार्य अनुबंध है। चूंकि फ्लैट अचल संपत्ति हैं, फ्लैट पुनर्विक्रय के लेनदेन के लिए जीएसटी के भुगतान की आवश्यकता नहीं है। इसलिए, कोई जीएसटी चालान शामिल नहीं है।

हालांकि, यदि जीएसटी का भुगतान निर्माण के दौरान किया गया था, तो इसे संपत्ति की कुल लागत में जगह मिल सकती है और इसलिए, खरीदारों को अप्रत्यक्ष रूप से इसका सामना करना पड़ेगा, भले ही कोई जीएसटी चालान न हो।

संपत्ति की बिक्री तभी मान्य है जब उचित स्टांप ड्यूटी का भुगतान किया गया हो। इस स्टांप ड्यूटी का भुगतान करने में विफलता के परिणामस्वरूप निम्नलिखित परिणाम हो सकते हैं:

• स्टांप ड्यूटी जुर्माना अवैतनिक शुल्क के प्रतिशत के रूप में या निश्चित जुर्माने के रूप में लगाया जा सकता है। ये दंड समय के साथ बढ़ते जाते हैं।

• जुर्माने के अलावा, राशि पर ब्याज लग सकता है, जो कुल लोन राशि में जुड़ जाएगा।

• अधिकारी राशि की वसूली के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकते हैं, जिससे संभावित रूप से आधिकारिक अदालती आरोप लग सकते हैं।

• संपत्ति कानूनी रूप से तभी रजिस्टर्ड मानी जाएगी जब स्टांप शुल्क का विधिवत भुगतान किया जाएगा। अन्यथा, सच्चा स्वामित्व नहीं होगा।

• स्टांप ड्यूटी का भुगतान न करने से संपत्ति के बाद के लेनदेन में या संपत्ति के बदले ऋण लेते समय समस्याएं हो सकती हैं।

• चरम मामलों में, अधिकारी संपत्ति को जब्त भी कर सकते हैं या उस पर ग्रहणाधिकार लगा सकते हैं जब तक कि लंबित बकाया राशि का भुगतान नहीं हो जाता।

पुनर्विक्रय संपत्तियों से एकत्र स्टांप ड्यूटी से खरीदार और सरकार को कई लाभ होते हैं। वे हैं:

• कानूनी मान्यता: स्टाम्प ड्यूटी संपत्ति लेनदेन में उचित वैधता सुनिश्चित करती है और स्वामित्व को लेकर पक्षों के बीच विवादों को कम करती है।
• स्वामित्व का प्रमाण: एक मुद्रांकित संपत्ति दस्तावेज खरीद के प्रमाण के रूप में कार्य करता है और खरीदार के अधिकारों की रक्षा करता है।
• सरकारी राजस्व: स्टांप ड्यूटी राज्य के राजस्व का हिस्सा है, जो बुनियादी ढांचे में सुधार और सार्वजनिक उपयोगिताओं के भुगतान में मदद करता है।
• धोखाधड़ी रोकें: स्टाम्प ड्यूटी एक अनिवार्य आवश्यकता है। इसलिए, यह संपत्ति लेनदेन का एक सत्यापन योग्य रिकॉर्ड है और धोखाधड़ी वाली बिक्री को कम करता है।