धारा 54 एफ नॉन-रेजिडेंशियल एसेट्स से अर्जित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स से छूट देती है यदि इसे नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में रीइन्वेस्ट किया जाता है।
इनकम टैक्स एक्ट की धारा 54 एफ के अनुसार, आप किसी संपत्ति को बेचकर अर्जित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) पर टैक्स डिडक्शन का दावा कर सकते हैं। हालांकि, शर्त यह है कि ये लाभ किसी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी को बेचकर नहीं किया जाना चाहिए।
हाउस प्रॉपर्टी खरीदने या निर्माण करने के लिए आपको नेट कन्सिडरेशन का पुनर्निवेश करना होगा। इनकम टैक्स एक्ट आपके द्वारा बेची गई कैपिटल एसेट को 'ओरिजिनल एसेट' के रूप में और आपके द्वारा खरीदी गई हाउस प्रॉपर्टी को 'नई एसेट' के रूप में वर्गीकृत करता है।
इस अनुभाग के तहत आप जिस एक्सेम्पशन का दावा कर सकते हैं उसके कुछ विवरण यहां दिए गए हैं:
यदि आप रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने या निर्माण करने के लिए नेट सेल्स कन्सिडरेशन का पुनर्निवेश करते हैं तो आप इस डिडक्शन का दावा कर सकते हैं
यदि ओरिजिनल एसेट की सेल्स से प्राप्त नेट कन्सिडरेशन नई एसेट की कीमत से कम है तो एलटीसीजी को टैक्सेशन से छूट दी जाएगी।
एलटीसीजी पर केवल आनुपातिक आधार (प्रोपोरशनल बेसिस) पर छूट दी जाएगी यदि ओरिजिनल एसेट का नेट कन्सिडरेशन नई एसेट की कीमत से अधिक हो
फाइनेंस बिल 2023 में नोटिफाई किया गया कि नई एसेट की कीमत ₹10 करोड़ मानी जाएगी यदि इसका मूल्य इस राशि से अधिक है। इसलिए, इस अमेंडमेंट ने धारा 54 एफ की एक्सेम्पशन की अधिकतम राशि को ₹10 करोड़ तक सीमित कर दिया है।
इन डिडक्शन्स का दावा करने के लिए, आपको निम्नलिखित पात्रता की आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:
आपको एक व्यक्ति या हिंदू अविभाजित परिवार (एच.यू.एफ) के रूप में टैक्स का भुगतान करना होगा।
यह लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर लागू होता है, यानी, 12 महीने से अधिक समय तक एसेट रखने पर आपको मिलने वाली आय (लैंड प्रॉपर्टी के मामले में 24 महीने)
कैपिटल एसेट्स में सोना, नॉन-रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी , इक्विटी शेयर और बॉन्ड शामिल हो सकते हैं।
धारा 54 के तहत, करदाता सेल्स पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन से एक्सेम्पशन पाने के लिए अधिकतम दो हाउस प्रॉपर्टीज में निवेश कर सकते हैं। हालांकि, कैपिटल गेन ₹2 करोड़ से अधिक नहीं होना चाहिए।
पात्र कैपिटल एसेट्स को बेचने से प्राप्त आय का उपयोग इस एक्सेम्पशन का आनंद लेने के लिए नीचे दिए गए किसी भी तरीके से किया जाना चाहिए:
सेल्स से पहले एक वर्ष के भीतर एक नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदें।
सेल्स के बाद दो साल के भीतर एक नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदें।
सेल्स के बाद तीन साल के भीतर एक नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी का निर्माण करें।
इस अनुभाग के तहत आप कितनी डिडक्शन का दावा कर सकते हैं यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप कितना कैपिटल गेन पुनः निवेश करते हैं। धारा 54 एफ एक्सेम्पशन की गणना को समझने में आपकी सहायता के लिए यहां एक उदाहरण दिया गया है:
आपके ओनरशिप वाले शेयरों की संख्या |
₹10,000 |
शेयरों की ख़रीदने की क़ीमत |
₹60 |
शेयर खरीदने की कीमत |
₹6,00,000 |
शेयरों का बचने की क़ीमत |
₹100 |
शेयर बेचकर प्राप्त राशि |
100*10,000 = ₹10,00,000 |
कैपिटल गेन अर्जित किया |
₹10,00,000 - ₹6,00,000 = ₹4,00,000 |
यहां, शेयरों की सेल्स से प्राप्त राशि ₹ 10 लाख है। यदि आप इसे रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने या निर्माण करने के लिए पुनर्निवेश करते हैं, तो अर्जित ₹4 लाख का कैपिटल गेन धारा 54 एफ के तहत टैक्स-फ्री होगा।
इनकम टैक्स एक्ट की उपरोक्त धारा के तहत डिडक्शन्स निम्नलिखित परिस्थितियों में लागू नहीं है:
यदि आप अपनी कैपिटल एसेट को 12 महीने से अधिक की अवधि के लिए रखे बिना ट्रांसफर करते हैं।
यदि कैपिटल एसेट के ट्रांसफर की तिथि पर आपके पास नई एसेट के अलावा एक से अधिक हाउस प्रॉपर्टी है।
यदि आप ओरिजिनल एसेट के ट्रांसफर की तारीख से एक वर्ष के भीतर कोई अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदते हैं
यदि आप अपनी कैपिटल एसेट के ट्रांसफर की तारीख से 3 साल के भीतर दूसरी हाउस प्रॉपर्टी का निर्माण करते हैं
जबकि धारा 54 और धारा 54 एफ पर एक्सेम्पशन, कैपिटल एसेट के ट्रांसफर पर लागू होती है, दोनों के बीच कुछ अंतर हैं। इनमें शामिल है:
पैरामीटर |
धारा 54 |
धारा 54 एफ |
ऍप्लिकेबिलिटी |
रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की बिक्री |
किसी भी एसेट की बिक्री (रेजिडेंशियल को छोड़कर) |
एक्सेम्पशन का उद्देश्य |
किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में पुनर्निवेश |
रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में पुनर्निवेश |
एलटीसीजी के लिए होल्डिंग अवधि |
इस एक्ट के अनुसार, एक लैंड प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल के रूप में योग्य होती है यदि आप इसे 24 महीने या उससे अधिक समय तक अपने पास रखते हैं। |
यदि आप उन्हें 12 महीने से अधिक समय तक रखते हैं तो उन्हें लॉन्ग-टर्म कैपिटल के रूप में वर्गीकृत किया जाता है |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
अगर मैं छह महीने में घर बेचने के बाद हाउस प्रॉपर्टी खरीदता हूं, तो क्या आईटी एक्ट , 1961 की धारा 54 एफ लागू होगी?
नहीं, यदि आप ट्रांसफर की तारीख से एक वर्ष के भीतर नई एसेट के अलावा कोई नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदते हैं तो आप इन डिडक्शन्स का दावा नहीं कर सकते।
क्या मैं आईटी एक्ट, 1961 की धारा 54 और 54 एफ के लाभों का एक साथ दावा कर सकता हूं ?
नहीं, जबकि आप पहले के तहत हाउस प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर एक्सेम्पशन का दावा कर सकते हैं, बाद वाला आपको नॉन-रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी पर लाभ का आनंद लेने की अनुमति देता है।
क्या भारत के अनिवासी (एनआरआई) धारा 54 एफ के तहत लाभ का दावा कर सकते हैं?
हां। एनआरआई 54 एफ कैपिटल गेन टैक्स एक्सेम्पशन का दावा कर सकते हैं यदि वे एक्सेम्पशन का दावा करने के लिए सभी एलिजिबिलिटी क्राइटेरिया और शर्तों को पूरा करते हैं।
यदि मैं कुल टोटल कैपिटल गेन्स का पुनर्निवेश करने में विफल रहता हूं तो क्या मैं पूरी एक्सेम्पशन का दावा कर सकता हूं?
नहीं, यदि आप टोटल कैपिटल गेन्स का पुनर्निवेश नहीं करते हैं तो आप पूरी एक्सेम्पशन का दावा नहीं कर सकते।
कैपिटल गेन डिपॉज़िट अकाउंट योजना के क्या लाभ हैं?
इस योजना के तहत, आप बची हुई बिक्री आय को किसी अधिकृत बैंक के अकाउंट में ट्रांसफर कर सकते हैं। आप जमा राशि का उपयोग रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने या निर्माण करने के लिए आंशिक या पूर्ण रूप से कर सकते हैं।
नेट एसेट के ट्रांसफर का क्या प्रभाव पड़ता है?
उल्लिखित तिथि से 3 साल के भीतर रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचने पर बिक्री/ट्रांसफर के में धारा 54 एफ के तहत दावा किया गया कैपिटल गेन टैक्सेबल हो जाएगा।
धारा 54 एफ की एक्सेम्पशन लिमिट क्या है?
केंद्रीय बजट 2023 की घोषणा के अनुसार धारा 54 एफ के तहत एक्सेम्पशन की लिमिट ₹10 करोड़ तक तय की गई है।
54 एफ छूट की गणना कैसे की जाती है?
एक्सेम्पशन किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की बिक्री से अर्जित कैपिटल गेन से रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में निवेश की गई राशि पर निर्भर करती है। एक्सेम्पशन का लाभ उठाने के लिए संपूर्ण कैपिटल गेन राशि का पुनर्निवेश किया जाना चाहिए।
क्या मैं दो घरों के लिए 54 एफ एक्सेम्पशन का दावा कर सकता हूं ?
नहीं, आप इस धारा के तहत दो घरों के लिए टैक्स फ़ायदे का दावा नहीं कर सकते।
नेट कन्सिडरेशन का क्या अर्थ है?
नेट कन्सिडरेशन कैपिटल एसेट्स के ट्रांसफर से प्राप्त कुल मूल्य है, जिसमें उस ट्रांसफर के संबंध में विशेष रूप से किए गए खर्च शामिल नहीं हैं। अत: हम कह सकते हैं कि,
नेट कन्सिडरेशन = पूर्ण मूल्य ऑफ कन्सिडरेशन- व्यय
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